房地產圓夢系列之（4）合同您看清 入住您放心
買房過程縱覽（下）
（本版顧問專家：PMP公司董事Jonathan，責任編輯：王鵬、趙永春。）
希望您能在閱讀後對以下問題找出答案：
1、簽訂合同時有幾份檔要買家賣家雙方簽署？
2、冷靜期雙方權力哪個合同有說明？
3、住房購買合同的內容？
4、貸款審批時間？
5、轉交仲介或律師的職責？
1、住房購買合同和Form1;
2、Form1;
3、房產交易細節內容和入住條件等；
4、大約兩周；
5、負責您房屋轉交過程的所有手續
*簽訂合同*
價格在簽訂合同之前都是可以和賣家商榷的，但是一旦合同簽訂您就不能再更改價格。簽訂合同的過程有兩份檔需要買家和賣家雙方簽字，一份是Form1,一份是住房購買合同(CONTRACT
FOR THE SALE OF LAND RESIDENTIAL PROPERTY)，在簽訂合同前應該瞭解以下內容：
l Form1的內容，包括A,B,C,D四個部分。涉及房屋面積、建築時間、房主的政府費用、SA Water等費用的欠費狀況、土地面積、其他細節資訊等；
PART A （THE PARTIES AND THE LAND）包括簽訂合同雙方的基本資訊和土地情況說明。包括，買家和賣家姓名地址，房屋仲介名稱，合同日期，用於確認土地的描述。
PART B
(COOLING-OFF RIGHTS AND PROCEEDING WITH PURCHASE)包括簽訂合同後兩天的冷靜期(COOLING-OFF)買賣雙方的權利和購買流程。
PART C(STATEMENT
WITH RESPECT TO REQUIRED PARTICULARS）是賣家出售的聲明。
PART D(CERTIFICATE
WITH RESPECT TO PRESCRIBED INQUIRIES BY REGISTERED AGENT)是房屋買賣仲介簽訂，表明其對房屋買賣的認可。
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房屋購買合同的內容包括：買家和賣家信息；購買價格；定金金額；入住日期（Settlement date）；賣家出售的除房產以外其他的物品，如電燈、櫥櫃等；入住前需要賣家完成的工作，如垃圾清理等；買家貸款最後批准日期和貸款金額及利率；其他條件，需注明Subject to的條件，由買家填寫，但條件過多或過於苛刻，則賣家可能會拒絕簽訂合同。
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Title Registered Search，這部分內容在以前文章已經涉及；
l 貸款審批時間，這個審批時間一般在1-2周左右。您要在合同subject to一欄加上 finance 2 weeks。如果在兩周內還沒有的到銀行貸款，則要2周到期前通知仲介延期；
l 如果需要FIRB審批，什麼時候才可以得到批准。您還要在合同的subject to加上FIRB一項，通常4周；
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打算什麼時候入住，也就是房屋成交的日期(settlement),這個時間就是做房地產轉交的日子，通常是在簽合同後30天。；
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是否打算找一個專業人士檢查房屋問題，因為澳洲很多房屋會有白蟻、潮水等問題，所以一般情況都會找一個Inspector做一個全面檢查，Inspector還會對房梁等房子結構做一個檢查。您在簽立合同時也要在 subject to 一欄填寫上Satisfactory Inspection Condition；
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您是否已經找到了一位可靠的做房產轉交的仲介(Conveyancer)或者律師(Lawyer)為您做轉交服務。
l 在簽訂合同的同時，建議立即繳納房屋保險。有些保險公司會有14-30天的試用，在這個期間您可以隨時撤銷保險，並且不用繳納任何費用。在簽訂合同之後立即繳納房屋保險是非常必要的，因為您已經對房子簽訂了購買協定，如果房子遇到意外狀況遭到破壞也不能再更改這一購買行為，及時購買房屋保險來避免意外帶來的損失。
l 您打算在簽訂Form1檔後，支付給賣家的定金數額。這個數額一般和房產的價值有關，但是並沒有強制規定支付比例。
您簽訂合同時一般也不會見到賣家，都是由仲介負責雙方的合同簽訂。您一定要詳細瞭解其中每條約定，尤其對涉及權益和金額的條款。
在簽訂了合同付了定金後，對買家還有2天的冷靜期(Cooling days)。在這個期間您可以最終決定是否要購買此房，也可以利用這個時間對房屋的結構和白蟻情況讓專業人員徹底檢查一下。在冷靜期內您可以隨時中止合同，並不需要提出任何理由，而對賣家來說是不可以中止合同的。一旦冷靜期過後買家除非無法申請到貸款或一些在合同的subject to一欄事先注明的原因，是不能中止完成合同。
*貸款審批*
在簽訂了合同之後，您要等待銀行貸款的審批通過，這期間銀行會對您的房產和個人信用情況進行評估，符合銀行貸款條件後會對讓您同銀行簽訂一份貸款合約，製作貸款的法律檔。然後把資金轉入您要交接的帳戶。貸款審批的時間大約為2周，銀行在此期間會對您所購房屋和個人的信用狀況進行評估，最終決定是否批准您的貸款。如果您申請FIRB，還要等待委員會的審批。
待一切都已經完成後，等待轉交仲介（Conveyancer）或律師完成過戶手續的法律文件，就可以入住新家了。
*轉交手續及入住（settlement）*
在入住前一周左右，會收到轉交仲介(conveyancer)發出的Settlement Statement，這些檔案包括了房產購買價格，定金金額，費用和賦稅等詳細資訊。在入住前最後一個工作日之前，你要確保已經把Settlement Statement中列出的應支付的全部金額付給轉交仲介，因為完成資金轉交的日期是不能夠延遲的。
轉交仲介或律師負責您房屋轉交過程的所有手續，簽訂了購房合同後許多涉及到錢的工作都是由轉交仲介來幫您完成。賣家也會授權一位轉交仲介為他提供服務。很多情況下，房屋買賣仲介(agent)會把賣家的轉交仲介(conveyancer)介紹給買家，但是我們不建議您這樣做。因為萬一在轉交時出現一些問題時，賣家的轉交仲介首先會考慮賣家的利益。所以建議找一個轉交仲介來維護您的權利。我們會在以後的文章中找一些有經驗的註冊仲介向您介紹轉交過程中的細節。
至此，我們已經向您介紹了買房子的大體過程和一些需要注意的細節。歸納起來包括：自我評估，申請貸款預批准，選擇房源，看房子，評估房屋價格，提出交易價格，簽訂合同，貸款審批，轉交入住手續。
本期顧問Jonathan專注於銀行貸款產品和房屋買賣交易多年，擁有豐富經驗，希望其專業諮詢能為讀者購房提供參考。從下期開始我們將為您介紹房屋買賣過程中的實戰內容，請來業內專家一起談談您所關心的問題。
*聲明*
我們的規劃和投資建議僅僅對您的投資行為起到參考作用。對於房地產行業的投資存在著很大風險，您在行動前應充分認識到這一點。本系列文章並不能作為您的投資依據。
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