房地產圓夢系列之（3）估價出價
DIY
買房過程縱覽（中）
（本版顧問專家：PMP公司董事Jonathan，責任編輯：王鵬、趙永春。）
希望您能在閱讀本篇後對以下問題尋找出答案：
1、評估師的會考量哪些因素？
2、自己如何估算房屋價格？
3、提出價格的依據是？
4、費用主要包括哪些？
*評估房產價格*
買房子時可以去找房地產評估公司為房子評估一個合理的價格，許多人喜歡省下幾百元錢免去這個環節。有些購房者對自己看房眼光信心十足，不願找專業人士來做評估。是否請評估師(valuer)評估完全依據個人情況而定，但筆者認為買房子是關係到少則幾十萬多則上百萬的大事情，為了讓花出去的銀子物有所值，避免上當，還是找專業人士作個評估比較安心。
評估師是根據該處房產和周邊房地產的歷史資料狀況，給出一個最接近當前市場價格的評估結果。評估時會考量因素包括：
l 房產的地點；
l 房屋結構和狀況；
l 建築或結構問題；
l 房屋的外部狀況；
l 影響住房條件的外在因素；
l 當地政府的限制條件；
l 財產的附加條件，如公共用地等；
評估的價值不應該比房屋的真實價值相距甚遠，如果由於評估師不夠專業造成評估結果與實際相距過大，客戶是可以對該結果進行上訴的。
如果您打算對一處房產進行評估，可以嘗試以下方式來得到比較合理的市場價格：1、到現場檢查房屋狀況，瞭解該處房產具體情況；
2、獲取該房屋的歷史交易情況，比如該房子曾在10年前的買賣記錄，售出價格為20萬元，該地區近10年間平均每年的增長率為8%，那麼可以算出現在的價格約為43萬元。可以通過查看title register search文檔來獲得歷史交易資訊。
3、分析3個月內周邊地區同等房屋的成交價，得出最近時期歷史價格區間；
4、找到周邊地區房屋情況類似、正在出售的房屋，通過查看報紙、網站，或者打電話詢問仲介來得到價格資訊。
5、根據以上的估算結果給出一個最接近該房產當前市值的評估價格。
專業評估人士會用更為詳盡的資料和深奧的理論來指導這一評估過程，我們會在以後文章中找來專家談談其中奧妙。
*提出購買價格*
檢查房子的時候就可以向房屋仲介提出自己的價格和條件，仲介會把所有Offer給賣家（vendor）看，賣家挑選價格最優者最為成交目標。但是，並不一定是出價最高者能夠中選。因為，有些人可能需要一些附加條件才能成交，比如說需要銀行審批、或者FIRB審批。因此，建議提出價格前先獲得銀行的貸款預批准。如果買房者不是澳籍公民或PR持有者，還需要澳大利亞境外投資委員會的批准，就是獲得FIRB。這些附加條件如果沒有在提出價格前獲得批准，都會影響賣家對您的信心。
同仲介進行價格磋商時，還是有很多技巧的。不過買家在談判的時候經常會處於比較被動的局面。首先仲介每天都面對大量客戶，談判經驗豐富，幾句話的交流之後就揣測到買家對房子有多麼鍾愛，是不是願意開出較高價格購得此房；其次，買家不瞭解到底有多少人提出了價格，並且其他買家的出價條件怎樣，是否很多人爭購此房；不瞭解賣家是否急於出售房屋，以及賣家承受底線是如何。但是，在談判之中買家也不會永遠被動，交準確的判斷房產價值，並且有了自己的看房經驗，這時您心中已經有了一把無形的墨尺，能夠比較準確的衡量房產的真實價值。
買房子是要用合理的價格買到理想的居所。千萬不能抱著佔便宜的心理，不能總想著通過這筆房產交易能夠賺到多少。投資房產是一個長期過程，投資價值會隨著時間的推移有穩定的回報。
獲得一處好房子時，都會經歷幾番波折。因為總會遇到幾個競爭者，賣家一般都會給競爭者重新提出價格的機會。比如：您出價30萬購買一處房產，仲介可能會打電話來，說賣家希望售價為32萬元，現在已經有人出價31萬元，如果您出價略高於這個人的價格就可以得到這個房子。這時候說明您的價格已經是有競爭力的價格，而且有很大希望得到這處房子。
*瞭解各種費用*
購買房子的過程中還涉及很多費用，主要包括以下幾方面：
l 銀行費用：包括貸款申請費、貸款成交費、房屋評估費、服務費等。銀行會郵寄一本關於各項收費的具體內容和金額的文檔，有些是買家需要繳納的，要根據不同購買情況而定。向銀行或者是貸款公司申請貸款時，貸款顧問會說明該貸款產品的費用，也可以通過轉交仲介詳細瞭解，我們在以後文章中為您具體分析；
l 公用部門費用：這些費用包括council管理費，SA Water、AGL等公司費用；
l 保險費：簽合同的每年繳納給保險公司的房屋保險費。
l 各類服務提供者的費用：包括評估師（通常250-500元，根據房屋的價格有所不同）、房屋檢查人員(通常150-300元)、轉交仲介或律師（通常350-500元）
篇首問題解答
1、房產的地點、結構、建築問題、外部狀況、外在因素、限制條件等。
2、查看該房歷史相關檔和周邊房屋出售情況。
3、對房子的估價結果和自己對房子的偏愛程度。
4、銀行、公共部門、稅、保險費和服務費。
*聲明*
我們的規劃和投資建議僅僅對您的投資行為起到參考作用。對於房地產行業的投資存在著很大風險，您在行動前應充分認識到這一點。本系列文章並不能作為您的投資依據。
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