房地產圓夢系列之（8）搖錢樹還是無花果？
房屋買賣仲介公司訪談（下）
（責任編輯：王鵬、趙永春，專欄顧問：PMP公司董事Jonathan（許 先生）本篇顧問: Tony Mathews。）
希望您能在閱讀後對以下問題找出答案：
1、仲介合同書內容？
2、仲介收費比例？
3、廣告費用何時支付？
4、如何選擇拍賣或是一般方式售房？
*仲介工作程式*
如果您是賣家，在比較了至少3家的房地產買賣仲介之後，確定了一家房地產仲介幫助您進行房屋出售。您先要查看該仲介經營執照，並瞭解是否為南澳房地產協會（Real Estate Institute of South
Australia）會員，要一張費用列表，確認他們在您所出售的房產地區擁有豐富經驗。之後，要和仲介簽訂一些合同接受該仲介為您服務，並授權其代表您處理某些事務，例如安排廣告，檢查房屋和接受買家的訂金等工作，同時表明接受仲介提出的條件。
仲介合同書是有法律約束的契約，為了讓客戶明確仲介合同各項條款所涉及的權利和義務，房地產仲介必須提供給客戶一份關於合同的情況說明（the Office of Fair Trading fact
sheet Agency agreements）該說明客戶應該在與仲介簽訂合同前拿到。
仲介合同一般包括：
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仲介提供的服務內容；
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總的費用和傭金；
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支付條件，例如傭金需要在房產售出後支付；
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何時以及何種方式付款，例如仲介能夠從買家支付的訂金中扣除傭金費用；
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告知某些情況下會支付傭金給一家以上的仲介；
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授權給仲介為您做某些事情，例如授權仲介代表您對出售合同做一些變更；
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仲介評估賣出價格或給出房產出售的價格範圍；
客戶有權在簽訂合同時和仲介商討合同中的條款內容，合同簽訂要經各方協商才能達成。仲介的費用和傭金並沒有嚴格的法律規定，因此您也可以同仲介商討支付的各項金額。在簽訂合同前，建議您多瞭解幾家仲介的報價，並且索取價格表進行對比。
簽訂了合同後，仲介就會為你做一些房屋出售的推廣工作，包括：
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刊登廣告，按照賣家要求在報紙、雜誌和網站進行宣傳；
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製作宣傳單，將您的房屋圖片、房屋情況和結構圖等內容做成宣傳單，發給來看房子的人們；
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在檢查房子的時間內，到房子裏等待看房者，並向他們介紹房屋狀況和價格；
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代表客戶和潛在的房屋購買者談判價格；
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簽訂購買合同和Form 1；
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監控買賣雙方合同的履行；
在銷售房屋的過程中，仲介同潛在的買家可能見過很多次面，並且看過許多的房子。仲介會強調房子的一些賣點，如果是剛組成的小家庭的年輕人買房，仲介可能會強調該地區的低犯罪率，附近有購物中心和學校。對於要投資房產的人，他們會指明房屋租賃的稅收優勢，以及該處房產很好出租，或介紹該地區房屋空置率等資訊。
一旦買賣雙方簽訂了合約，仲介還要確保合同中的一些特殊條款得以滿足，而且合同中的內容都要在協約到期日前完成。例如，買家在檢查房屋狀況過程中發現一些問題，賣家答應進行修繕，仲介需要確保維修按約定進行。有些情況下，仲介也需要對房屋的環境因素負責，比如牆壁存在著含鉛塗料。另外，在房屋買賣過程中還涉及到銀行貸款，轉交手續辦理，投資委員會審批等工作內容，仲介也要隨時監控這些步驟順利進行。
*仲介的收取費用*
仲介公司對賣家收費，費用比例不同規模的公司也有所不同，不同價值的房產收取比例也有所不同。像Brock這樣的大公司收取的費用一般在2-4%，30萬左右的中等住房可能在3%左右，如果便宜的房子比如僅20萬左右，可能會收取4%或更高，如果價值上百萬的房子一般來說收取比例在2%左右。（以上價格僅供參考。）
收取的費用也同仲介所作工作多少相關，Tony Mathews說：“我們有時也根據需要為賣主做一些額外工作，因此會收取一部分附加費用。”
市場推廣費是業主支付給廣告商的。Tony Mathews說：“我們會推薦客戶在哪些報紙、網站等媒體上刊登廣告資訊，賣主預先支付費用給廣告商，如果廣告費沒有用完餘下未用部分是可以退還的。”
*拍賣還是出售*
選擇拍賣或者一般性出售房屋根據市場狀況和買家對房屋感興趣程度而定。如果在房地產市場很活躍，很多買家爭購，房屋自身條件也非常好的情況下，拍賣方式通常會給賣主帶來更好的報價。如果拍賣現場最終的報價結果並不能讓賣家滿意，賣家有權利不出售該房產。但是，拍賣會的相關費用仍要支付。
Tony Mathews說：“我們在建議客戶選擇何種方式售房時會對賣家情況進行全面分析。儘量提供給客戶最好的服務。讓賣家得到最好的利益。”
對於房屋買家來說，來到拍賣現場應該保持良好心態。拍賣人員會鼓動在場的每位競拍者抬高報價，買家很容易覺得自己再略微加一點價格就能得到了，但總會在這伯仲之間的競爭，把房屋價格就抬高上去了。
顧問Jonathan專注於銀行貸款產品和房屋買賣交易多年，擁有豐富經驗，希望其專業諮詢能為讀者購房提供參考。下期我們為您介紹房地產評估師。
Tony Mathews說：“我們在建議客戶選擇何種方式售房時會對賣家情況進行全面分析。儘量提供給客戶最好的服務。讓賣家得到最好的利益。”
*聲明*
我們的規劃和投資建議僅僅對您的投資行為起到參考作用。對於房地產行業的投資存在著很大風險，您在行動前應充分認識到這一點。本系列文章並不能作為您的投資依據。
1、服務內容、支付方式及價格和授權仲介。
2、按照房屋價值和服務內容有所不同。
3、預先支付給廣告商。
4、根據房屋受歡迎程度和房地產市場狀況而定。
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