房地產圓夢系列之（6)租房／買房，如何抉擇憑什麼？
每個人在面對租房或買房的抉擇時都會有自己關注的問題。有的人買房子是因為結婚生子，有人是因為看中房子的風水。有些人喜歡租房，想以後還會搬到其他城市，租房靈活方便，什麼東西壞了房東都會來修。本文所討論的觀點並不涉及這些個人主觀情況，我們所探討的是財務上的狀況，在阿德萊得是買房子更能夠讓您的淨資產增值，還是租房子更具收益。
到底哪個更好，並沒有絕對說法。孰好孰差要依據租房或買房時的客觀因素和未來走勢而定。我們不能確定未來房子的走勢如何，但我們可以根據多年的統計資料給您一個比較合理的估算，我們在文章後面部分會分析阿德萊得的房屋買賣市場和租房市場的狀況。對於影響您決策的客觀因素，主要包括房地產市場供求關係決定的價格因素和影響銀行貸款的因素。細分起來包括：貸款利息、房屋價格、房屋首期款比、房屋每年增長率、貸款期限、每年租房費用、存款利息、租房每年增長率，這八大因素決定。我們稱之為八爪魚的八隻腳。
這條關係到您個人資產的八爪魚是茁壯成長，還是逐漸萎縮，全要看這八隻腳以後是怎麼走的。接下來的分析，也是對八爪魚的八隻腳進行數量化計算，得出在哪些條件下買房子是可以讓您的個人淨資產的到增值的，哪些情況下您租房子是更加合適的選擇。
我們先來給八隻腳分分類：
涉及到購房者淨資產狀況的五隻腳，我們稱之為買房變數，它們包括：
Ａ．貸款利息 Ｂ．房屋價格 C．房屋首期款比 D．房屋每年增長率 E．貸款期限
涉及到租房者淨資產狀況的另外三隻腳，我們稱之為租房變數，它們包括：
Ｆ．租房費用 Ｇ．存款利息 Ｈ．租房每年增長率
在考慮事買房還是租房好的時候，要把這兩種情況都假設到，看那種選擇才能給您帶來更多的財富。
案例分析
案例一（本案例資料是阿德萊得近年來具有普遍意義的數值）：
房屋價 = $300,000
周房租 = $240
房屋每年增長率 = 8.3%
房屋首期款比 = 5%
買房其他費用 = 4%
貸款利率 = 6.95%
貸款期限 = 30
存款利息 = 4%
計算：
公式 周還貸款額＝貸款本金×{[(1＋周利率)^ 周數]×周利率}÷{[(1＋周利率)^ 周數]－1}
公式中：（周利率 ＝ 年利率／52 ； 周數=貸款年期 × 52 ；^ 代表指數)
年還貸款額 周還貸款額×52=$22,638
年租金（假定租金增長為0，全年52周）：周租金×52=$12480
租金的費用大概是55%還貸款的費用。每年的租金是$12,480, 每年還貸款是$22,638
按照本案例的數值計算結果，買房從第2年就比租房好，在第2年，買房比租房多得了$3,315.00。在第7年時，如果租房，並把買房所需的首付款放在銀行裏，存款那時會有$139,259, 如果買房，淨資產會有$250,99。也就是那時候，買房比租房多得了$111,741.00。
案例二（本案例資料與案例一唯一差別在首付款）：
房屋首期款比 = 20%
房屋價 = $300,000
周房租 = $240
房屋每年增長率 = 8.3%
買房其他費用 = 4%
貸款利率 = 6.95%
貸款期限 = 30
存款利息 = 4%
按照本案例的數值計算結果，買房從第4年就比租房好，在第4年，買房比租房多得了$2,851.00。在第七年時，如果租房，並把買房所需的首付款放在銀行裏，存款那時會有$169,114, 如果買房，淨資產會有$250,999。也就是那時候，買房比租房多得了$81,885。
案例三（租房更好的情況發生）：
房屋每年增長率 = 3%
房屋價 = $300,000
周房租 = $280
房屋首期款比 = 20%
買房其他費用 = 4%
貸款利率 = 6.95%
貸款期限 = 30
存款利息 = 4%
房屋每年增長率都保持在 3%, 因為如果，房屋每年增長率在 3%，那麼，租房會比買房好。
結論：通常，每年的租金是每年還貸款的55%。如果房屋每年增長率都保持在 5%以上，10%的首期款比，那麼，通常，第7年，買房會比租房有更好。房屋每年增長率都低於 3%，那麼，租房會比買房好。
阿德萊得房屋市場分析
房屋買賣市場
阿德萊得的房屋價格增長還是比較穩定的上升趨勢， 1980 – 2007 的每年平均增長為8.3%，最近10年的每年平均增長為9.3%，最近5年的每年平均增長為15.3%。阿德萊得房屋價格最高增長在1984年為28.5%，最低增長在1996年為-3.3%。負增長率是因為當時全球範圍的經濟危機導致。除了一些社會經濟出現動盪的時期，阿德萊得的房價增長還是非常良好的。
租房市場
從最近一段時間的統計數字可見，自從1月2006年，到9月2006年，租金上漲了9%，比每年平均上漲率(4%) 高了5%。自從2003年中旬，平均每年上漲率為7.4%。這個是因為空屋率比以前為低。近年二月份最新統計數字表明，阿德萊得的房屋空置率是1.03%，房屋租賃市場的狀況還是非常緊張的。根據西太平洋銀行(Westpac)的研究報告，因為低的空屋率，租金上漲率在2007年將會是5%-10%。
看了以上我們對買房和租房增值的數量化分析，以及對阿德萊得房地產市場的統計結果，或許您已經迫不及待的要去買房子了。確實，根據目前的資料，如果您有實力付上一定比例的首期款，買房子還是個不錯的選擇。
專欄顧問Jonathan專注於銀行貸款產品和房屋買賣交易多年，擁有豐富經驗，希望其專業諮詢能為讀者購房提供參考。
篇首問題答案：
1、若干年後淨資產增值多少。
2、貸款利息、房屋價格、房屋首期款比、房屋每年增長率、貸款期限、每年租房費用、存款利息、租房每年增長率。
3、3%以下。
4、9.3%。
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