房地產圓夢系列之（7） 售房的搖錢樹還是無花果？
房屋買賣仲介公司訪談（上）
南澳時報編輯部/（專欄顧問：PMP公司董事Jonathan，責任編輯：王鵬、趙永春。）
希望您能在閱讀後對以下問題找出答案：
1、一個合格的仲介要具備怎樣的職業標準？
2、房屋買賣仲介能否同時為買賣雙方服務？
3、房屋買賣仲介如何對賣家房產進行價格評估？
筆者近日看了一本名為《Real Estate
Mistakes》的書，書中提到在房屋買賣過程中買家和賣家常會因為一些很小的失誤而損失高達幾萬元。而這其中主要的原因就是沒有找到一家信譽良好的房屋買賣仲介。
對於一次房產交易，最好的結局是買家、賣家和仲介都受益的多贏局面。但是，在房地產行業內的情形是多家受益，還是利益間的衝突？如何找到一家信譽良好誠實可靠的仲介？仲介如何對房產進行評估？房屋買賣仲介能提供哪些服務？收費怎樣？我們將用兩期文章為讀者詳細解答。
南澳時報邀請了澳洲最大的房屋買賣仲介Brock房地產公司的經理Tony Mathews先生和專欄顧問PMP信貸公司董事Jonathan先生一起，談談房屋買賣仲介在房屋交易過程中起到的作用。
*信譽保證*
《Real Estate Mistakes》中有例子：Walter一家找了一個房屋買賣仲介，他們的房子被仲介賣給一個所謂的生意人，而這個人就是該房屋仲介的父親。Walter家的房子賣了28.5萬元，而就在當天該房子又以42萬元的價格賣出。而這兩筆交易都在同一天進行，而不是相差一年或兩年。
面對房屋買賣過程中的暗箱操作問題，Tony Mathews說：“要尋找有信譽的公司和買賣仲介，不僅要看公司有沒有營業執照，還要看從業人員的資質，客戶可以詢問該仲介是否是澳洲房地產協會的會員，房地產協會每年對其會員進行專業培訓，學習最新的法規以及保護消費者權益問題。”
據Tony Mathews瞭解阿德萊得地區的仲介大多信譽良好，類似欺詐問題很少出現。不過，他建議客戶在選擇仲介公司時，應該比較3家以上的仲介後再做決定。一方面可以瞭解各家公司的服務品質，另一方面，對自己房產的市場價值也有了更準確的評估。
澳洲仲介的職業操守(ETHICS)非常嚴格，Tony Mathews介紹：“正直的準則是每一個職業人員都要遵守的。作為仲介人員，在為買家或賣家提供服務的同時，要遵守澳洲政府的行業規定，並且得到經營許可。”
*尋找仲介*
仲介會在其周邊發放一些宣傳資料，客戶可以通過報紙、互聯網路、電視等找到想要的仲介公司。通過網站（如：http://www.realestate.com.au）可以按照郵遞區號或地區找到離您最近的房地產買賣仲介。
選擇仲介時，要認真詢問其在該地區的銷售業績和售房類型。大多數仲介是負責附近地區的房屋買賣，熟悉周邊房屋出售情況，但對其他地方不一定十分熟悉，所以找仲介時最好是到所售房產附近區域尋找仲介公司。
大型的仲介公司會定期舉行一些活動，召開說明會同客戶保持良好關係，在客戶中建立良好的信譽。Tony Mathews經理介紹：Brock是澳洲最好的仲介之一。在全澳洲都有分公司，並且在新加坡、新西蘭等地也設有辦事機構。
*服務原則*
不同仲介公司的服務內容不同，服務水準存在差異。比如，有些仲介會為客戶提供更多的open
inspection的次數和時間。
在澳洲作為房屋買賣仲介，不能同時既為賣家服務，又為買家服務，因為這樣會有利益衝突。這點不像在中國的情況，仲介同時為賣買雙方提供服務。
既然房屋買賣仲介都是收取賣家的傭金，肯定要更多的為賣家服務，使得房主能夠獲得最高的回報。所以仲介如何考慮房屋買賣過程中的公平原則，讓買家和賣家雙方獲利呢？Tony Mathews經理表示：“作為房產賣家的仲介我們會全力為賣家服務，力圖讓賣家能夠以最高的價格售出房產。但是我們也會對所出售的房產負有責任。在售房前，我們要對法律文檔和房產情況進行調查，檢查房產是否在賣家名下，各種的土地限制，如房產的土地是否有輻射、地下電纜等。一些嚴重問題仲介有義務告知購房者。” 另外，買家可以聘請買家仲介為自己服務，幫助進行議價、評估等過程。這樣兩家仲介分別代表買家和賣家的利益，他們會利用各自的專業知識為雇主進行商討。但是，南澳目前使用買家仲介的顧客還很少。
*價格評估*
仲介會給賣家一個市場可以接受的參考價格。房屋的售價還是由賣家決定，但是如果定的過高房子可能很久賣不出去，如果太低了又對賣家自己造成損失。
對一處房產的價格評估，首先要看當前整個市場的情況。房屋仲介更加看重的市場需求情況，並以此來為賣家的房產估價。土地價值如何，房屋建造需要多少費用，房屋的狀況如何，周邊情況等因素都是估價的依據。
Tony Mathews經理說：“阿德萊得當前房地產市場增長非常強勁，許多代售的房屋都可以標到一個讓賣主感到滿意的價格。供求關係是影響房地產市場的主要因素，許多買家在需求強烈的時期都願意出到更高的價格購得房產。”
仲介會建議房主做一些工作提高房屋的價值。在房屋出售前，賣家應該對房子內外做一番很好的翻新或裝飾。Tony Mathews說：“買些新傢俱的花銷可能只有幾千元，但會使房屋出售價格增長空間遠大於投入。房子的外觀好，也會帶來更多人氣。”房東要做的一些事情包括：
修剪自家的草坪；
把房子的所有地方都清潔乾淨，可以找專業的清潔公司來完成；
更換掉舊的傢俱；
在室內做一些裝飾。
1、
要求擁有行業執照和良好的職業操守。
2、
不能。
3、
當前市場狀況和房屋情況。
Tony Mathews經理說：“作為賣家的房產仲介我們會全力為賣家服務，力圖讓賣家以最高的價格售出。”
*聲明*
我們的規劃和投資建議僅僅對您的投資行為起到參考作用。對於房地產行業的投資存在著很大風險，您在行動前應充分認識到這一點。本系列文章並不能作為您的投資依據。
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