房地產圓夢系列之（5）貸款看的是能力
南澳時報編輯部/ 責任編輯： 王鵬 趙永春
有商人頭腦的人縂是願意貸款買房，而用手中的現金進行投資。因爲貸款利率與商業貸款利率相比，要低好幾個百分點。如果你先用現金買房，再做抵押式商業貸款進行投資，所付出的利息必然高出很多。所以，談到買房，就不能不談貸款，能不能帶到款，什麽時候貸款，怎樣進行貸款，貸款後怎麽交接等，就成了許多第一次買方和貸款買房人的關心話題。
最近的資料顯示，儘管利率在去年提升了三次，貸款買房的還款壓力越來越大，但是南澳的房價仍在攀升，房市仍在加熱，還有很多人因爲買不到房而焦慮。同時，買房人對利率的上升已經開始適應，使用固定匯率貸款的人又開始增加， 因爲大家都認爲利率短期內不會下調。進而，很多投資者對南澳的房市期望增大，認爲南澳地產業正處於黃金時代，增長的潛力非常大。
貸款看的是能力
前幾個月，美國一則新聞報道，由于貸款拖欠，買房者沒有能力償還剩餘房屋貸款，06年有近30%房屋被政府收回。可見，貸款買房首先要看的就是購買者的能力，要是先天能力不足，就算銀行批准貸款給你，也無濟于事，那又何必自尋煩惱呢！而且，貸款買房又不是一兩年的事情，這涉及到20多年有的甚至30多年的長期債務，銀行當然要進行風險評估，確保有能力之後才批准貸款。
在澳洲，銀行看貸款人有沒有能力主要從收入方面著手，而貸款人需要提供的材料包括大約2個月的工資單或者聯邦政府的退稅單(tax return form)及雇主的證明信（Employment letter）。英雕格信貸公司經理鄭罡建議說，買房者在貸款前最好不要轉工作，以免造成不必要的麻煩。他說，銀行主要是看你每月的收入能不能支付起每月的貸款償還額，如果銀行覺得你壓力太大，就不會給你批准太多貸款。
舉個例子，如果你和你的配偶年收入總共是55000澳元，稅後是44915澳元，而且你們有一個孩子的話，你能申請的最大住房貸款額是32.5萬澳元。你可以選擇還本付息、前10年只還利息兩種方式，利息的償還可選擇固定利率和浮動利率兩種方式。
貸款保险金
澳洲的貸款種類多樣，不同收入，不同經濟能力的人都能申請到貸款，但是所交的費用有所不同。简单的计算方法是，根据貸款額度的不同而收取的保险金不同，凡超过80%的贷款，一般都需要付保险金，从0.5%的贷款金额到2%的贷款金额不等。举个例子来说，您所要买的房子价格为$200，000，而您想要贷款$200，000，那麽您应该交纳的保险金额为您贷款金额的2%，$4000。但是如果您的貸款額低于80%则不需要付保险金，如果您想要买的房子为$200，000，因为您有足够的现金，只需要贷款$150，000，貸款額低於80%, 所以就不需要付保险金。
之所以支付保險金是因爲，如果貸款超過80%，銀行所面臨的風險隨之加大，如果買房人按時還不了貸款，銀行可以把房屋收回進行拍賣。而如果拍賣的價錢低於原來的成交數額，其中的差價就可以從所購買的保險中彌補。
先拿貸款預批准
英雕格信貸公司經理鄭罡說，他發現很多朋友想要买房子，他们会直接走到各个房地产中介公司去看房子，或者去房地产说明会去寻找合适的房子。但是他们并不知道自己到底可以贷款多少钱，也没有申请到银行的贷款预批准。在這種情況下，如果一旦看中了满意的房子，要马上签约付款，但是手裏一沒足夠現金，也沒拿到貸款預批准，眼睜睜地看著机会一闪而过，只能追悔莫及。
鄭罡在悉尼的一个朋友，有一份收入不错的工作，按正常道理来讲，他贷款应该没有什么问题。他花费了很多时间看房子，终于看中了一个非常不错的房子。因为胸有成竹，他并没有去申请贷款预批准，同样地花钱请律师看合同，花钱检查房屋结构等等。一切合同签妥，一切检查完毕之后，才去申请贷款，当时他也是过了冷静期，交了定金，只是等着最后的成交日期。但是，他忘记了他曾经在几年前有一些坏帐的历史，虽然金额不大，而且已经全部还清，但是银行还是拒绝了他的贷款申请。因为时间很緊張，所以在最后成交日期过后，他还是没有申请到银行贷款。最后他不但没有买到那个房子，而且交了一大笔罚金。
而王先生在買房之前，先資訊了貸款公司，對整個貸款買房的過程做到心中有數。他先對自己的能力做了評估，可以貸款25万，有現金5万，於是，他有針對性地重點查看均價在30万左右的房子，很快就找到了稱心如意的歸屬。因爲他手上有貸款預批准，順利地与賣家簽訂了合同，達成了交易。
鄭罡告訴記者貸款預批准的幾點好處，首先它是免費的，您只需要在签合同交款买房子的时候，这个贷款预批准才会生效，在这之前您不需要交任何费用。
其次，贷款预批准的时效通常为3个月，如果您在3个月内还没有买到合适的房子，可以免费办理延期。再次，和那些没有申请到贷款预批准的人相比，您看房子就更有针对性，可以客观地选择那些在您经济承受能力之内的房子。
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圓夢
住處——安身立命之所，在一生中最為每個人所重視。不論是孩提時的積木房，青年人的浪漫屋，還是長大后的避風港，每個人心中都有自己的夢想之屋。隨著年齡的增長，財力物力的累積，誰都想把藏匿在心中的夢用一磚一瓦砌出來，予以實現。然而，具備這種能力的人畢竟是少數，多數人只能暫且選擇寄居于他人屋簷之下。
好友Eric在來阿德萊德之前，拜托國内中介聯係好一home stay，只想能過來之後有個緩衝和過渡。沒想到，這短短幾個禮拜就如同在蹲監獄一樣，度日如年。他回憶說：“每當天黑的時候，自己就害怕，怕自己晚上睡不著覺。因爲沒有人可以和我説話，也沒有什麽事情可以做，四周漆黑一片，這裡的夜晚死寂一般的可怕。”剛來時的寂寞、孤獨与不習慣，已經購折磨人了，可沒想到，他的房東是一家穆斯林人，語言溝通不便是常有之事，但更巧的是短短幾周卻遇到了他們的齋戒月。每天可供選擇的菜肴只有土豆和一些蔬菜，這使得已經身心疲憊的他又受到整日飢腸轆轆的痛苦。在住了2周之後，連預付的4周房錢都不要，就趕緊另覓其他住所。現在，Eric已回到上海，找到了一份滿意的工作，而就在幾個月前，他投資買下了第一套房。他說, 他再也不想過那種寄居于他人籬下，流離失所的生活, 他想要一個自己的家, 一個安心的窩。
與租客相比較，還有另外一部分人，他們敢于冒險，敢于承擔壓力，但未曾想到的是，壓力過後卻竟如此暢懷。筆者原來的房東，早年做生意有些積蓄之後，在阿德來得投資購買了4套房子，剛開始時，自己省吃儉用，拼命賺錢，還款壓力特別大。他說，他差點把其中一套房子低價賣掉。但是，沒過多久，時來運轉，南澳房價大幅度上揚。於是，他用租房所得的房租，就可以輕易付掉貸款。而如今，貸款全部還清，他現在只用坐收房租，悠哉悠哉地逍遙過日了。
買房不如租房划算，總是我們這些手頭拮据的人得出的“邪理”，其實，每個人都有對面向大海，春暖花開的嚮往，當我們閉上眼睛時，總是被自己的夢想所陶醉。
* 聲 明 *
我們的規劃和投資建議僅僅對您的投資行為起到參考作用。對於房地產行業的投資存在著很大風險，您在行動前應充分認識到這一點。本系列文章並不能作為您的投資依據。
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