房地產圓夢系列之（2）心中有數去看房
買房過程縱覽（上）
（本版顧問專家：PMP公司董事Jonathan，責任編輯：王鵬、趙永春。）
希望您能在閱讀本篇後對以下問題尋找出答案：
1、購買房地產的主要步驟是什麼？
2、評估自己購房能力涉及哪些因素？
3、您一般可以通過什麼名義來買房？
4、選擇房源的兩種主要途徑是什麼？
5、到實地去看房子應該瞭解什麼？
6、看房子時可以向仲介查看哪些檔案？
購買房產是一項非常繁瑣的事情，爲了讓您在買房時不會陷入“臨時抱佛腳”的尷尬境地，房地產“圓夢”系列先帶您縱覽一下購房的過程，再深入購房過程的各個領域，提供更加細節的資訊。
購房過程大致有9個步驟：自我評估，申請貸款預批准，選擇房源，看房子，評估房屋價格，提出交易價格，簽訂合同，貸款審批，轉交入住手續。本期縱覽一下前四個步驟內容。
*評估自己*
買房子不論是用來自住還是投資都是要根據個人的經濟狀況和實際需求而定。首先要對自己有一個全面評價：自己有無穩定收入來源、收入水準如何，能提供多少首付款、自己想要什麼樣的住房、自己對住房的需求是什麼（如距離上班地點多遠、家庭成員數量、是否喜歡有個大花園等）
家人能提供多少資金幫助自己支付房屋首期，自己的存款能夠買得起多少錢的房子。如果是購買第二套住房，可以將第一套房屋抵押出去。未還清貸款的房產，也可以通過二次抵押獲得一部分現金流。
確定以什麼名義購買房產，是個人名義來買，還是以家庭基金或個人基金方式來購買，不同的選擇在稅款上都會有所區別。
*申請貸款預批准*
通過銀行、金融公司或者貸款經紀獲得貸款預批准。貸款預批准是免費的，有效期為3個月。先獲得貸款預批准的好處是您可以以此參加拍賣、簽訂合同並且鎖定優惠利率。具體內容我們以後會有專門篇幅進行介紹。
*選擇房源*
瞭解了自己情況和需求後，就可以選定一些地區看房子。我們給您建議：
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先買一份週六版的Advertiser（Adelaide 當地英文報紙），找到房地產專版。阿德萊得當前要出售的房屋在這裏基本都能找到，這些版面是按照仲介進行分類，配有房子的圖片和基本說明。但是您要想快速找到想要地區的所有房子，還是要花一些功夫的。建議您先到OPEN INSPECTIONS的頁面部分去查找想要地區的房屋，它按照字母順序把阿德萊得各個地區要出售的住房進行匯總，告訴您哪天在什麼時候您可以去看房，仲介是哪家，房子的類型是House還是其他，價格是多少，如果是拍賣會標明Auction。OPEN INSPECTIONS具體頁碼在房地產專版的第一頁會有標注。OPEN INSPECTIONS部分是沒有房屋圖片的，如果希望看圖片要通過仲介的名稱找到該仲介所屬的報紙頁面查找；
l 其他的報紙如Messenger每週也會有售房專版，因為Messenger在阿德萊得按照幾個地區來免費派送，所以售房資訊大多是該區域的房產；
l 如今已經是網路時代，最為方便、快捷而且省錢的方式就是上網查詢。您可以到www.domain.com.au/ www.realestate.com.au/ www.property.com.au 進行查詢，這樣您可以根據您想要的地區、價格區間、房子類型等條件迅速找到您想要的房子，這些網站的售房資訊和報紙上的基本一致，但是網站上的資訊更加全面，例如各區的人口統計、受教育程度統計等；
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還有一個好方法就是網路和報紙結合。您買一份Advertiser放到口袋裏，隨時可以拿出來查看，只看OPEN INSPECTIONS部分。如果價格和地區都比較滿足您的要求就用筆圈下來，再到網上去查看房屋的具體資訊和圖片；
l 建議您在找房源的時候拿著阿德萊得的城區地圖，把房子的大致地點在地圖上標示出來，以後看房子時可以按照標出的地點畫出一條看房路線圖，節省您東跑西跑的時間。
l 在看各區房價的同時您心中也會對阿德萊得各個區域的房屋價格有了一個總體認識。相同條件的住房在一些好的地區可能價格會比其他地區高出很多，為了瞭解這些地區差異可以參考各地區中等房屋的價格是多少，這些內容在許多房地產機構的網站上可以找到（如：http://www.reisa.com.au）。但是該地區中等房屋價格無法作為您評估房屋價值的依據，因為房屋的價值和很多因素有關，關於估價的內容我們以後會找來專業人士為您具體分析。
*看房子*
在您選擇好房子後，您應該儘快抽出時間去看房。因為好的房子總會被很多人看中，如果您行動慢了就可能被別人拿到了。而且OPEN INSPECTION的時間大多是週六或周日，很多房子的開放時間會有重疊，您也要在其中做些取捨，安排好時間能夠在最短時間內看到更多的住房。
在看房子前您首先要明確看房子的目的，開車跑很遠路去做什麼。歸總如下：
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熟悉周邊環境；
您到實地去看房子，一方面瞭解房子具體情況，同時也可以查看房子周邊的一些情況，這些都會影響到房屋的價格。比如周邊的整體環境，交通狀況，周邊有沒有購物中心或超市，有沒有工廠、變電站設施這些或許會對住戶的健康產生一些不利影響，有無學校、醫院。您還應該找一些當地人瞭解一下周圍的治安如何。我們在以後的文章中也會談及各地區的犯罪率情況。
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房子結構和房型；
房子的朝向如何，在澳洲朝北的房子會冬暖夏涼，陽光等條件也比較好。另外是否臨街很大的公路，在澳洲臨街用於居住的房屋通常價值會有所貶值，因為來往的車輛會比較吵，如果是一些通向港口的公路更會有許多大型集裝箱汽車經過，噪音往往更大。
澳洲住房的外牆大多分為雙磚或單磚結構，也有一些是使用在工廠鑄好的石灰板（gyprock或者plaster）。內牆使用石灰板的比較多，也有些使用磚結構牆體。磚牆造價較高，保溫性和隔音效果都比較好。雙磚是指牆體是雙層磚結構，單磚是牆體為單層磚結構。還有一些問題要向房屋仲介瞭解清楚，包括：房子建設的年份、有沒有翻新過、
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比較房屋情況：
您在同一地區看了幾處房子後，應該對該區大致情況有所瞭解了。看房時要比較一下其他幾家房子結構、土地面積等條件類似的房產價格情況，如果價格相差過多就要更加細緻的查看原因，許多看起來便宜的房子可能會存在很多隱藏的問題，貴的房子也會存在許多陷阱，這些會讓購房者損失我們會在以後文章中為您一一道來。
l 獲取房屋仲介的聯繫方式；
您在購買房屋的整個過程中一般是不會和賣家直接接觸，都是通過賣房仲介來處理所有事項。因此您在對房子有了些興趣後，可以聯繫仲介出價，談價格，簽合同等。同時您應該儘量從仲介處瞭解更多的房屋資訊以及該房子的房主情況。
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查看該房產相關檔；
您在檢查房子的時候可以向仲介要來房屋的Title Registered Search文檔參看，該文檔內包含了出售房產時不易為人所知的一些情況。包括：該房產是在誰的名下；房主之前購買的價格；房主購買該房產的欠款狀況，債權人（貸款銀行）。如果有再次抵押的情況發生還會有第二債權人。其他的欠債情況，如果房主在發生其他借款時，債主也可能會要求在其房產上要求追訴索賠權的權利；Title Registered Search還會記錄該房屋是否有煤氣管道或地下電纜經過，如果有會影響到房屋的價值；是否有河流等經過該處，如有該房產的部分產權可能屬於政府所有，因此在對該土地進行建設時可能會受到一些限制，會對房產的價值產生影響；周邊有沒有共用的土地。
您還可以找仲介要該房子的房屋結構圖（Plan），瞭解臥室的大小、走廊和花園的面積等。
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提出價格；
您在檢查完整個房屋和花園之後，您就可以直接向仲介提出自己的價格。您提出的價格可以略低於賣主的要求價格，但如果低的過多可能就不會在賣家的考慮範圍之內了。有些好地段的房子買主可能會開出高於賣家要求的價格，您提得條件越優越，獲得該房子的可能性越大。賣家會參考所有出價單（Offer）並把所有入圍的競爭者告知仲介，仲介會對每位買家告知現在的出價情況，並詢問買家是否願意開出更好的條件來獲取該房。最終還要看您自己對房子的喜愛程度以及願意出多少的錢購得該房。
解答：
1、自我評估，申請貸款預批准，選擇房源，看房子，評估房屋價格，提出交易價格，簽訂合同，貸款審批，轉交入住手續。
2、資金狀況和住房需求。
3、個人名義、家庭基金或個人基金等。
4、報紙和網站。
5、周邊環境、房屋結構、比較其他、熟悉仲介、查看檔案、報價。
6、Title Registered Search和結構圖(Plan)。
配圖片：
PMP公司董事Jonathan說：“切勿抱有佔便宜的心態，買房子的過程是要用合理的價格買到適合您自己的房子，是一個長期投資的過程，收益是隨著時間推移而顯現出來的。”
*聲明*
我們的規劃和投資建議僅僅對您的投資行為起到參考作用。對於房地產行業的投資存在著很大風險，您在行動前應充分認識到這一點。本系列文章並不能作為您的投資依據。
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