房地產圓夢系列之（11）
貸款經紀，買房圓夢好幫手（上）
（責任編輯：王鵬、趙永春，專欄顧問：PMP公司董事Jonathan（許先生））
希望閱讀本篇後，您對以下問題得出解答：
問題1：貸款經紀人向客戶收取費用嗎？
問題2：找貸款經紀貸款的好處？
問題3：貸款預批准的用處？
問題4：拿到貸款預批准是不是表明已經拿到銀行貸款？
王先生剛從中國移民來南澳，想要申請貸款買房。問了幾家銀行，都需要提供銀行存款證明，以及在中國的收入證明和財務狀況。王先生在國內收入來源比較多，所有證明材料難以短時間拿到，有些要親自回中國才能獲得。他希望能夠找一家能夠儘快拿到貸款的銀行，但是，跑了很多家銀行都沒找到合適的貸款產品。王先生很是苦惱，不知何時才能拿到稱心的貸款。
通過朋友介紹，王先生知道在澳洲有專門負責申請貸款的經紀公司，抱著試試看的心理，王先生來到位於Hutt 大街的PMP貸款經紀公司瞭解個究竟。
王先生來到PMP公司，先向接待他的貸款經紀人詢問收費情況。經紀人告訴他：通過貸款經紀公司貸款，客戶並不要向貸款經紀公司繳納任何費用。因為，貸款經紀從銀行收取傭金，並不從客戶收取費用。客戶不會因此支出額外費用。這下王先生放心了，坐下來認真詢問貸款情況。
貸款經紀告訴王先生，貸款先要向銀行拿一份“預批准”，有了這個預批准，就可以簽訂購買合同、參加房產拍賣會。首先要根據王先生的情況選擇一個適合他的貸款產品。
王先生先把自己的收入水準，單身狀況，是否自住房等個人資訊輸入PMP公司的電腦系統，系統根據資料庫內各家銀行貸款產品情況，算出所有銀行最高貸款額度。（如果客戶更關心貸款產品的利率，也可以按照利率從高到低排序。）從電腦中就可以看到，BankSA最高可以貸到92%，阿德萊得銀行最高可以貸到90%，Westpac銀行最高可以貸到94%,而非銀行金融機構如RAMS Homeloans可以貸到94%，Savings & Loan Credit
Union可以貸到93.5%。
王先生希望買一處價值30元左右的房子，他現在的存款數額大約有3萬多元，如果扣除了購房過程中的各種費用，他希望能夠向銀行貸到92%以上。因此，最後三家金融機構可以滿足他的要求，就是Westpac銀行、RAMS Homeloans和Savings & Loan Credit
Union。
現在已經縮小了可選範圍，找到幾家能夠過關的貸款機構。接下來分析哪家貸款的條件更為優惠。在入圍的貸款產品中，Westpac銀行有兩個產品，一個貸款額為94%利率為7.3%，另一個貸款額為92.5%，利率為7.2%。王先生認為選個貸款利率低的就好了。是不是選擇貸款產品這麼簡單呢？並不是這樣，其他一些條件，如銀行收取的費用、預批准的條件、固定或浮動利率等也要認真比較，有些貸款產品可以讓客戶把多餘的錢放到房屋貸款帳戶中，抵消這部分貸款的利息，而且客戶可以隨時把這筆錢取出來使用，這對於平時總會有一些多餘資金的王先生很有用。相當於將存款獲得了銀行房屋貸款的高利息，還不需要繳納利息稅。貸款經紀向王先生詳細介紹了每個產品的優點和不足，最終王先生選擇了RAMS Homeloans的一個貸款產品去申請預批准。
但是，只選擇一家貸款機構還不夠，最好再選擇另外一家作為備選(備選產品不需同時提出預批申請)。因為，即使申請到銀行的預批准也並不代表最終的貸款能夠獲批。選擇一家備用的貸款機構，在出現特殊情況無法獲得貸款時，貸款經紀可以最快的遞交新的申請，避免客戶購房時遭遇貸款耽擱的問題。
為什麼說拿到預批並不能表明客戶已經能夠得到貸款呢？對這個問題PMP公司的董事Jonathan回答：“預批裏面有很多條件,不同銀行預批條件也不同。預批拿到不等於就拿到了貸款！！銀行可能在客戶拿預批准期間再次核實資料，如有變動可能銀行就不批准貸款了。我有個客戶拿到預批後換了工作，結果銀行不同意發放貸款給他。我們公司以最快的速度為他又申請到其他銀行貸款。”
如果夫婦共同買房，預批後太太懷孕不能工作。簽了合同後，銀行再次審核客戶資料，可能要求客戶提交夫婦雙方的收入證明,而這時候太太就沒有收入了。能否申請到貸款就要看這位先生自己的收入能不能滿足還貸能力，如果收入不足，銀行就可能拒絕發放貸款。
另外，銀行給出預批准時有很多限制條件，如果不能滿足這些條件則即使客戶拿到預批也可能得不到貸款。不同銀行的條件可能不同，有些要求滿足房產評估條件（condition subject to valuation），有些要求是可接納的房產，在市場差價過大時候更容易出現問題。
王先生瞭解到這些情況後，慶倖自己找了家信譽良好的貸款經紀公司，要不一旦貸款出了問題，自己再去八方尋求合適的銀行，肯定會耽誤了房產成交。
顧問Jonathan專注於銀行貸款產品和房屋買賣交易多年，擁有豐富經驗，希望其專業諮詢能為讀者購房提供參考。
篇首問題答案：
答案1：不收取。
答案2：同時瞭解多家銀行貸款產品，快速獲得最適合的貸款。
答案3：證明銀行在一些條件下會提供貸款。
答案4：不是，銀行會進一步審查核實後才會批准貸款。
編者按：時間的關係，以上資訊不合宜了，讀者要自己更新。
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